開盤10個(gè)月，硅谷one的網(wǎng)簽為何只有4.55%？

作為奧森one的姊妹篇，硅谷one理想豐滿、現(xiàn)實(shí)骨感，不僅沒有復(fù)制銷售傳奇，而且出現(xiàn)滯銷。開盤近一年，截至3月13日，硅谷one的網(wǎng)簽率只有4.55%。如果按照當(dāng)前的去化速度，清盤估計(jì)需要超過15年。

(資料圖片僅供參考)

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北七家板塊的新房供應(yīng)超過6500套。當(dāng)剛需盤在這里內(nèi)卷，硅谷one只能被裹挾。小財(cái)好奇，最早入市是硅谷one，滯銷也是硅谷one，號(hào)稱“碼農(nóng)神盤”的硅谷one為何不“香”了？

非臨鐵盤，配套嚴(yán)重不足

◆ 商超：最近的是奧北便民生活廣場(chǎng)，約600米；距離物美大賣場(chǎng)(北七家店)約1.2公里、TBD云集中心近5公里；

◆ 交通：距離地鐵5號(hào)線天通苑北站約3.6公里，騎行20分鐘左右，公共交通出行不便；

◆ 醫(yī)院：1公里范圍內(nèi)有北京王府中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院，屬三甲醫(yī)院；

◆ 教育：王府學(xué)校距離最近，約1.4公里，但只服務(wù)王府花園、王府公寓；另有白廟小學(xué)約1.6公里，黃城根小學(xué)昌平學(xué)校2.1公里，首師大附中(昌平學(xué)校)約3.2公里；

◆ 公園：附近規(guī)劃有綠地，暫無公園；

硅谷one位于北清路、定泗路、立湯路的交匯處，附近商業(yè)氣氛一般，暫無大型購(gòu)物中心。距離最近的是奧北便民生活廣場(chǎng)，看名字就知道屬于“家門口的大型菜市場(chǎng)”，批發(fā)為主，日常采購(gòu)較為便捷。

作為典型剛需盤，硅谷one最大的短板是離地鐵遠(yuǎn)，附近僅有的地鐵站是5號(hào)線天通苑北站，約3.6公里。

另外，17號(hào)線二期(支線)也被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，主要設(shè)立天通苑東站、北七家站。不過，上述規(guī)劃仍在論證勘測(cè)中，什么時(shí)候落地還是未知。

軌道交通出行不便，可以選擇自駕或公交，但早晚高峰的北清路、定泗路爆堵。小財(cái)在相關(guān)平臺(tái)看到，附近有不少居民投訴，要求在北七家板塊增設(shè)地鐵站，緩解交通壓力。

利好消息是，北清路目前正在施工，要改造為城市快速路、架設(shè)高架橋；定泗路的拓寬工程已啟動(dòng)，未來立湯路也將進(jìn)行快速化改造。

上述三條道路經(jīng)過升級(jí)后，北七家板塊的駕車出行體驗(yàn)會(huì)有所提升，城市界面也會(huì)有所升級(jí)。

目前，硅谷one周邊的教育資源尚可，有白廟小學(xué)、黃城根小學(xué)(昌平學(xué)校)以及首師大附中(昌平學(xué)校)；附近的宸悅國(guó)際有6800平的教育用地，規(guī)劃為幼兒園。最近的三甲醫(yī)院，是北京王府中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院。

競(jìng)品多，價(jià)格無優(yōu)勢(shì)

根據(jù)規(guī)劃條件，硅谷one的容積率2.2，限高45米，規(guī)劃為6-15層的小高層，包括72平兩居、99平三居、129平四居。此外，硅谷one需配建 4.75萬平的保障性租賃住房，可獨(dú)立成棟。

不過，北七家板塊競(jìng)品較多。2022年上半年取證的項(xiàng)目有硅谷one、天時(shí)湯山?御邸，下半年取證的項(xiàng)目包括北清橡樹灣、宸悅國(guó)際、紫金書院。此外，還有老盤金辰府在售，合計(jì)供應(yīng)超過6500套。

值得注意的是，新開盤的項(xiàng)目中，北清橡樹灣、宸悅國(guó)際、硅谷one的單盤供應(yīng)均超過1000套。

這與奧森one入市時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境截然不同。彼時(shí)，昌平無房可選，奧森one成為香餑餑。因此，硅谷one想要復(fù)制奧森one的熱銷，簡(jiǎn)直難上加難。在2021年10月拿地后，硅谷one時(shí)隔半年才公布案名，客群已經(jīng)被其他項(xiàng)目分流。

房源供應(yīng)充足，購(gòu)房者的選擇自然也多，硅谷one只能同諸多競(jìng)品同臺(tái)打擂，上演激烈的貼身肉搏。從市場(chǎng)反應(yīng)看，硅谷one取證時(shí)間早是真的，銷售始終乏力也是真的。

拿地早、取證早往往意味著入市早，至少在時(shí)間上能更早觸達(dá)買房人，率先搶收一波客群。顯然，硅谷one并未抓住先機(jī)，反而被很多競(jìng)品碾壓。

總體來看，北七家剛需盤扎堆，但樓盤間各有不同。硅谷one的客群是剛需兼改善，但剛需戶型較為單一，只有72平兩居、99平三居兩類。

尤其是72平兩居，在所有房源中的占比不超過25%，體量較小。據(jù)說，硅谷one賣得最好的也是72平兩居。此外，72平兩居還有部分房源是東西向的，應(yīng)該沒有南北向的好賣。

北清橡樹灣和宸悅國(guó)際的戶型更為豐富，為購(gòu)房人提供了更多選擇。其中，北清橡樹灣有72平兩居、78平兩居、95平三居、106平三居；宸悅國(guó)際則是橫跨一居到四居，包括57平一居、58平一居、74平兩居、89平三居、101平三居、94平三居、121平四居。

剛需客群要上車，自然對(duì)項(xiàng)目單價(jià)及總價(jià)就格外敏感。硅谷one的銷售指導(dǎo)價(jià)5.4萬/平，算北七家板塊里最低的。

但就北京市場(chǎng)而言，頂著上限賣幾乎不可能。降價(jià)賣是必然，問題是降多少。硅谷one實(shí)際成交均價(jià)5.15萬/平，表明降價(jià)走量確實(shí)是上策。

然而，最可怕是，競(jìng)品降價(jià)更狠。宸悅國(guó)際的銷售指導(dǎo)價(jià)和硅谷one一樣，但實(shí)際成交價(jià)5.04萬/平，每平比硅谷one低1100元。

從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看，降價(jià)確實(shí)能讓板塊內(nèi)的競(jìng)品重新洗牌。宸悅國(guó)際、北清橡樹灣取證比硅谷one晚4個(gè)月，但網(wǎng)簽率卻遙遙領(lǐng)先，分別為31.20%、41.22%。

硅谷one的尷尬在于，有降價(jià)空間，一旦價(jià)格太低，業(yè)主可能會(huì)鬧。據(jù)說，硅谷one也集結(jié)了一大波渠道。有網(wǎng)友表示，有渠道助力網(wǎng)簽還上不去，可見是真不好賣。（記者 史然）

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