暫緩償還34.5億美元債券與以房抵債奧園債務(wù)重組緊迫
觀點(diǎn)網(wǎng) “突圍需要載體”，出售珠海翠微村舊改股權(quán)、為奧園健康引入大股東的中國奧園，還在努力尋找出險(xiǎn)房企債務(wù)重組“突圍”方式。
(資料圖)
2月28日晚間，中國奧園集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告稱，與集團(tuán)的主要境外債權(quán)人已就集團(tuán)重大境外債務(wù)的建議暫緩償還債務(wù)安排的條款進(jìn)行建設(shè)性討論。
暫緩償還債務(wù)安排涉及12筆美元債，本金總額共計(jì)34.53億美元，約合人民幣239億元，其中5筆已經(jīng)在2022年到期，7筆將在2023-2027年到期。
除了將境外12筆美元債整體暫緩償還外，同一天消息，奧園的境內(nèi)債也在同步努力，如通過以房抵債方式，釋放對(duì)于金發(fā)科技(600143)的欠款2.53億元。
對(duì)于奧園而言，引入戰(zhàn)投及推動(dòng)債務(wù)重組，仍是其目前最為緊要的工作之一，畢竟其停牌時(shí)間已接近一年。
暫緩償債
2022年4月1日上午9時(shí)，中國奧園及奧園健康在港交所開始暫停買賣。按照18個(gè)月停牌期計(jì)算，留給奧園解除除牌風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)間僅剩7個(gè)月。
2月28日晚間，中國奧園公告稱，經(jīng)過有關(guān)討論后，若干境外優(yōu)先票據(jù)持有人組成的臨時(shí)小組（約占境外優(yōu)先票據(jù)未償還本金額的20%）已原則上書面同意概述建議暫緩償還債務(wù)安排主要條款不具法律約束力的條款書。
據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，暫緩償還債務(wù)條款書主要條款即為：在暫緩償還債務(wù)期間，債權(quán)人暫緩和不采取任何有關(guān)境外債務(wù)的強(qiáng)制執(zhí)行行動(dòng)，以及駁回任何境外債務(wù)的任何其他持有人采取或提議的強(qiáng)制執(zhí)行行動(dòng)（包括啟動(dòng)清盤程序）而采取的任何行動(dòng)。
近年來，清盤呈請(qǐng)這一行動(dòng)對(duì)于房企并不陌生。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，佳源國際、大發(fā)地產(chǎn)、福晟國際、花樣年、泛?？毓?000046)、中國恒大、龍光集團(tuán)、融創(chuàng)中國等多家企業(yè)都曾收到債權(quán)人的清盤呈請(qǐng)。
有分析人士認(rèn)為，部分涉及金額不高的債權(quán)人提出清盤呈請(qǐng)，目的是借此施壓，讓企業(yè)及時(shí)償債。
通過部分債權(quán)人駁回清盤呈請(qǐng)，中國奧園此舉或能減少在償債上附加的被動(dòng)壓力。
但天底下沒有免費(fèi)的午餐，中國奧園需要為暫緩償債方案支付高額的同意費(fèi)。
公告顯示，中國奧園需向自暫緩償還債務(wù)協(xié)議生效日期起第15個(gè)營業(yè)日或之前，簽署協(xié)議的各債權(quán)人支付該債權(quán)人的境外債務(wù)本金額的0.25%；一個(gè)月內(nèi)簽署的則需支付境外債務(wù)本金額的0.5%。
此次建議暫緩償還債務(wù)安排有多重原因：其一，在全面重組磋商期間，亟需為集團(tuán)境外運(yùn)營提供穩(wěn)定性，并為所有債權(quán)人保留集團(tuán)價(jià)值；其二，提供穩(wěn)定平臺(tái)，促進(jìn)與潛在戰(zhàn)略投資者的磋商，以期達(dá)成全面重組的預(yù)期結(jié)果；其三，增加透明度，并為債權(quán)人提供監(jiān)督集團(tuán)財(cái)務(wù)情況及全面重組進(jìn)展的有效途徑。
中國奧園表示，建議暫緩償還債務(wù)安排如獲實(shí)施，將為集團(tuán)與主要境外債權(quán)人就全面重組條款的磋商提供一個(gè)穩(wěn)定的平臺(tái)。
“全面重組”這四個(gè)字多次出現(xiàn)在奧園這份公告之中，頻繁提及的原因或許是給未來重組方案提前預(yù)熱。倘若重組方案獲得通過，中國奧園的復(fù)牌計(jì)劃可望實(shí)現(xiàn)，同時(shí)也能進(jìn)一步引戰(zhàn)。
另據(jù)接近中國奧園的知情人士消息，已簽署暫緩償債條款書的債權(quán)人占境外優(yōu)先票據(jù)未償還本金額20%，已是奧園最大債權(quán)人，其余債權(quán)人通過可能性較高，預(yù)計(jì)奧園的重組方案很快就會(huì)出爐。
積極自救
邁入2023年，中國奧園多個(gè)舉措都顯示了其努力自救的態(tài)度。
1月14日，山東健康發(fā)布海報(bào)，提及介入位于珠海的翠微村舊改事宜。而據(jù)工商信息顯示，翠微村改造主體珠海奧園華富置業(yè)有限公司于1月6日發(fā)生工商變更，其中山東健康持股60%，奧園方持股40%。
觀點(diǎn)新媒體了解到，翠微村舊改曾號(hào)稱是奧園集團(tuán)在珠海最大的舊改項(xiàng)目，項(xiàng)目位于珠海市香洲區(qū)前山板塊，占地34萬平方米，建筑面積173萬平方米，于2021年底開盤入市。但在2022年初，翠微村舊改因奧園債務(wù)問題被迫暫停。
后續(xù)的公告將中國奧園與山東國資交易細(xì)節(jié)披露出來，奧園商業(yè)持有目標(biāo)公司55%股權(quán)和奧園城市更新持有的5%股權(quán)一并出售予山東頤養(yǎng)健康集團(tuán)置業(yè)（集團(tuán)）有限公司，總代價(jià)為人民幣5.84億元。
5.84億元對(duì)于龐大的待償還債券而言，顯然只是杯水車薪。但奧園仍保留翠微村舊改40%股權(quán)，或許是為未來東山再起留作準(zhǔn)備。
再到2月16日晚間，長(zhǎng)達(dá)15個(gè)月的物管平臺(tái)出售傳聞塵埃落定，中國奧園公布了奧園健康29.9%股權(quán)的接盤方，買方為廣州南粵基金集團(tuán)有限公司及星橋香港共同組建的“南粵星橋基金”，現(xiàn)金代價(jià)為2.56億港元。
從賬面上看，中國奧園將從出售事項(xiàng)實(shí)現(xiàn)估計(jì)虧損約0.45億元。實(shí)際上，奧園通過出售奧園健康29.9%股份，獲廣州國資南粵基金承諾合作推進(jìn)舊改項(xiàng)目。
截至2021年上半年（全年業(yè)績(jī)未刊發(fā)），中國奧園擁有超70個(gè)不同階段的城市更新項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)額外提供可售資源約7543億元，其中大灣區(qū)可售資源約7487億元，占比99%。
由于項(xiàng)目轉(zhuǎn)化貨值可觀，且手上握有不少城市更新項(xiàng)目資源，從2021年下半年起，中國奧園陸續(xù)對(duì)一些舊改項(xiàng)目進(jìn)行處置。
除了出售資產(chǎn)、盤活舊改等措施積極自救，中國奧園還采取以資抵債。
發(fā)布暫緩償還債務(wù)的同日，金發(fā)科技公告稱，奧園集團(tuán)通過其下屬企業(yè)重慶勁揚(yáng)轉(zhuǎn)讓重慶奧園鑒云山相應(yīng)資產(chǎn)，用于抵償奧園資本欠付公司的部分廣東金奧商業(yè)保理有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。
標(biāo)的物業(yè)位于重慶市北碚區(qū)云逸路18號(hào)，小區(qū)名稱為勁揚(yáng)·縉云印象，本次交易標(biāo)的包含159套住宅用途房地產(chǎn)。經(jīng)協(xié)商，標(biāo)的物業(yè)的交易價(jià)格為3.23億元，經(jīng)本次以資抵債后，奧園資本、奧園集團(tuán)欠付金發(fā)科技的金奧保理股權(quán)轉(zhuǎn)讓款減少2.53億元，剩余未付金發(fā)科技的金奧保理股權(quán)轉(zhuǎn)讓款為1.36億元。
以資抵債的形式屢見不鮮，或許會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)在中國奧園及更多流動(dòng)性緊張房企身上。目前，中國奧園已然采取了多項(xiàng)措施，但全面?zhèn)鶆?wù)重組前景如何仍是未知數(shù)。
解局 | 從局外到局內(nèi)，觀察和解讀行業(yè)、企業(yè)與市場(chǎng)的真實(shí)一面。
