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房地產(chǎn)投資熱度不減 是否說(shuō)明行業(yè)仍具有較大的盈利空間?

2020-08-05 11:38:29 來(lái)源: 前瞻產(chǎn)業(yè)研究院

從我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)的盈利能力指標(biāo)可以看出,2014-2019年,成本費(fèi)用利潤(rùn)率和凈資產(chǎn)收益率的指標(biāo)值總體呈波動(dòng)上升趨勢(shì),總資產(chǎn)收益率呈波動(dòng)下降趨勢(shì)。2019年,總資產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)

2019年,我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)13.22萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)9.9%,高于全國(guó)GDP增速;2020年上半年,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)6.28萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)1.9%。其中,住宅地產(chǎn)仍是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的重要投資領(lǐng)域。而住宅投資的區(qū)域分布中,二線(xiàn)城市的投資規(guī)模最大,一線(xiàn)城市的投資活躍度相對(duì)較高。

1、2020年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)1.9%

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增速來(lái)看,2010-2019年,我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模在經(jīng)歷國(guó)家嚴(yán)格調(diào)控后,增速呈連續(xù)下滑之勢(shì),2016年以來(lái),房地產(chǎn)投資增速小幅回升。

2019年,我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)13.22萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)9.9%,高于全國(guó)GDP增速;2020年上半年,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資達(dá)6.28萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)1.9%。

圖表1:2010-2020年H1我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及同比增速(單位:萬(wàn)億元,%)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的具體投資領(lǐng)域又分為住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和別墅高檔公寓等。2015-2019年,全國(guó)住宅投資占比逐步擴(kuò)大、辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的投資占比逐步縮小。2019年,我國(guó)住宅投資額達(dá)9.7萬(wàn)億元,占全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重達(dá)73%。因此,住宅地產(chǎn)仍是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的重要投資領(lǐng)域。

圖表2:2015-2019年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資結(jié)構(gòu)(單位:%)

2、二線(xiàn)城市仍是住宅投資重點(diǎn)

從住宅投資的區(qū)域分布來(lái)看,2019-2020年上半年,全國(guó)一線(xiàn)城市的住宅用地出讓金占比呈增長(zhǎng),而二三線(xiàn)城市的出讓金占比均有所下降。2020年上半年,全國(guó)一線(xiàn)城市的住宅用地出讓金占比約15%,二、三線(xiàn)城市占比分別為52.9%和32.1%??梢?jiàn),我國(guó)二線(xiàn)城市占投資大頭,一線(xiàn)城市的投資活躍度相對(duì)較高。

圖表3:2018-2020年H1我國(guó)房地產(chǎn)住宅投資區(qū)域結(jié)構(gòu)(單位:%)

3、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈

房地產(chǎn)投資熱度不減,是否說(shuō)明行業(yè)仍具有較大的盈利空間?一方面,以房?jī)r(jià)與地價(jià)比來(lái)衡量,房?jī)r(jià)與地價(jià)的比例越高,說(shuō)明房地產(chǎn)的獲利空間就越大。測(cè)算得出,2010-2019年全國(guó)房?jī)r(jià)與地價(jià)比整體呈波動(dòng)上升的趨勢(shì),2019年約為2.07倍,為2010-2019年期間的最大值,說(shuō)明行業(yè)仍具有較大的盈利空間。

圖表4:2010-2019年全國(guó)房?jī)r(jià)與地價(jià)的比例(單位:倍)

另一方面,從我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強(qiáng)的盈利能力指標(biāo)可以看出,2014-2019年,成本費(fèi)用利潤(rùn)率和凈資產(chǎn)收益率的指標(biāo)值總體呈波動(dòng)上升趨勢(shì),總資產(chǎn)收益率呈波動(dòng)下降趨勢(shì)。2019年,總資產(chǎn)收益率、凈資產(chǎn)收益率和成本費(fèi)用利潤(rùn)率指標(biāo)分別為1.84%、8.69%和18%??梢?jiàn),隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈和政策的影響,未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈,行業(yè)盈利空間呈大幅增長(zhǎng)的可能性較小。

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