在房住不炒的時代與遏制房價上漲的主基調(diào)下，8月份國家統(tǒng)計局監(jiān)測的70城房價，卻令人意外的出現(xiàn)一番普漲。70個大中城市里，新房價格上漲的
在“房住不炒”的時代與“遏制房價上漲”的主基調(diào)下，8月份國家統(tǒng)計局監(jiān)測的70城房價，卻令人意外的出現(xiàn)一番普漲。
70個大中城市里，新房價格上漲的城市數(shù)量達到了67個，漲幅持平的城市有2個，下跌的城市僅1個。
房價上漲的背后，是全國房地產(chǎn)市場庫存數(shù)據(jù)已經(jīng)跌至51個月最低，8月新增居民戶貸款占比達55%，為今年以來最高水平。
市場供需正在走向失衡，這也再度引起了監(jiān)管層的高度警覺。在“731”中央政治局的73字政策定調(diào)，以及年內(nèi)累計315次調(diào)控政策背景下，調(diào)控大網(wǎng)又一次全面鋪開，重在“打補丁”和穩(wěn)秩序。
“從調(diào)控壓力看，9月起各地調(diào)控政策正繼續(xù)加碼。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴時代周報記者，目前，地方政府擔負“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控主體責任，住建部等中央部門通過數(shù)據(jù)預(yù)警和約談問責等機制加強各地指導(dǎo)。
眼下，土地流拍情況大量出現(xiàn)，被視為樓市可能降溫下行的重要信號。今年以來，全國土地流拍已超800宗，土地流拍宗數(shù)呈現(xiàn)逐月增多的態(tài)勢。
東吳證券宏觀固收首席分析師周岳告訴時代周報記者，土地作為房價中占比最高的因素，流拍事件頻發(fā)，溢價率不斷走低，一定程度上將是房價回調(diào)的有利因素。
如何跳出“越調(diào)越熱”怪圈
每月中旬由國家統(tǒng)計局公布的全國70城房價指數(shù)，一直被視為樓市調(diào)控成效的重要指標。尤其是15個熱點城市的房價走勢，基本已經(jīng)成為當前判斷全國樓市的一個風向標。
9月15日，一張最新的漲跌排行榜出爐。時代周報記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年8月，70個大中城市新建商品住宅(新房)銷售價格里，僅廈門環(huán)比微跌0.1%，北京、南京持平，其余67個城市全部上漲。這當中，無錫、徐州、北海、西安環(huán)比漲幅均在3%以上，另有14個城市環(huán)比上漲在2%–3%，29個城市環(huán)比上漲1%–2%。
二手住宅亦是同樣的普漲態(tài)勢：70個城市樣本中，僅上海、廈門的房價環(huán)比微跌0.1%和0.3%，北京、錦州持平，其余66個城市全部上漲。常德環(huán)比漲幅最高，達3.2%，另有濟南、西安、無錫、徐州等18個城市環(huán)比漲幅超2%，石家莊、太原、寧波等33個城市環(huán)比上漲在1-2%之間。
國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉用了12個字來概括8月房價全貌：一二線城市“總體平穩(wěn)”，三線城市“有所上漲”，15個熱點城市“有漲有跌”。
據(jù)初步測算，在新房房價序列中，4個一線城市、31個二線城市、35個三線城市環(huán)比分別上漲0.3%、1.3%和2%，同比分別上漲0.9%、8.6%、8.3%。15個熱點城市中，無錫環(huán)比漲幅最高，為3.4%，濟南同比漲幅最高，達10.2%。
“目前看，當下房地產(chǎn)市場依然處于高溫周期中，特別是中西部區(qū)域三四線城市棚改等政策帶來的高峰期依然存在，量價依然處于明顯上漲中，”張大偉稱，“截至今年8月，本輪房地產(chǎn)市場上漲周期已經(jīng)長達39個月，繼續(xù)刷新了中國房地產(chǎn)上漲周期最長歷史”。
市場憂慮，這似乎又回到了“越調(diào)越熱”的樓市怪圈。事實上，今年前8月，房地產(chǎn)業(yè)的銷售、融資、投資、拿地等指標都保持相對較高的增速。
其中，全國新房銷售面積在前8月已經(jīng)突破10億平方米大關(guān)，銷售額近8.94萬億元，紛紛再創(chuàng)歷史紀錄;房地產(chǎn)開發(fā)投資7.65萬億元，連續(xù)兩個月出現(xiàn)雙位數(shù)增長;房企購地1.64億平方米，土地成交價款8177億元，同比分別增長15.6%和23.7%;在供應(yīng)端，全國新房新開工面積13.33億平方米，同比增長15.9%。
“從去庫存到因城施策再到完善租賃市場等，本輪樓市政策的調(diào)整與變化都在指向一個目標—房住不炒，但是市場回饋不可能一步到位，還會發(fā)生某種程度的反彈，甚至會刺激市場預(yù)期的反向回應(yīng)，”中國人民大學重陽金融研究院客座研究員張敬偉撰文指出，“具體到不同城市，樓市表現(xiàn)、政策預(yù)期和市場終端的目標也不合轍”。
在張敬偉看來，從去庫存政策開始，形成了從一線城市、一線周邊城市、二線熱點城市、二三四線城市的逐級傳導(dǎo)，隨后又是一輪輪城市調(diào)控的接力傳導(dǎo)。三四線城市不僅庫存無多，而且迅速邁進“萬元+”時代，有些三四線城市甚至無房可買。
從整體看，全國性去庫存周期已經(jīng)完成。截至8月末，國內(nèi)新房庫存量近5.39億平方米，比7月末減少555萬平方米。按照張大偉的統(tǒng)計，國內(nèi)新房庫存在連續(xù)4年多下調(diào)后，已經(jīng)降至51個月最低。比如，呼和浩特從幾年前的最早取消限購城市，到現(xiàn)在第一個表態(tài)取消去庫存。從全國房地產(chǎn)市場看，大部分城市已經(jīng)需要補充庫存。
“當前，房價上漲預(yù)期尚未根本改變，但房價上漲的脆弱性已開始顯現(xiàn)，” 《經(jīng)濟參考報》日前發(fā)表頭版評論文章《謹防樓市形成“合成謬誤”》，文中指出，房價脫離基本面上漲，勢必增加宏觀經(jīng)濟金融風險，阻礙經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級，引發(fā)經(jīng)濟運行脆弱性，最終推動樓市形成所謂的“合成謬誤”(Fallacy of Composition)。特別是房價上漲往往存在棘輪效應(yīng)，風險容易自我聚集，需要高度警惕。
各地調(diào)控繼續(xù)加碼
“易熱難冷”的房價棘輪效應(yīng)正在發(fā)揮威力。若要維持當前房價繼續(xù)高位上漲，必須提供比以往更多的貨幣供應(yīng)，但這無異于飲鴆止渴。
在時代周報記者采訪的多位分析人士看來，堅持房住不炒，除了彌補房地產(chǎn)調(diào)控短板和全方位引導(dǎo)合理住宅消費之外，還需要采取有效措施改變住宅投資的不合理預(yù)期，同時穩(wěn)妥應(yīng)對可能出現(xiàn)的市場波動。
“731”中央政治局的73字政策，已為今后樓市走向定調(diào)。時代周報記者發(fā)現(xiàn)，在60多個城市祭出“限售”利器后，“打補丁”“管秩序”成為最近2個月樓市調(diào)控的重點。從住建部到主要城市，都在發(fā)布秩序整頓政策與文件。
9月19日，北京和上海雙雙在官網(wǎng)掛出治理市場亂象專項行為的通知。其中，北京重點整治“學區(qū)房”“商住房”“企業(yè)購房”等內(nèi)容;上海則大力整治首付貸、違規(guī)提取公積金、通過婚姻獲得購房資格等行為。
深圳、廣州此前已經(jīng)搶先一步出手整頓房地產(chǎn)市場。9月18日，廣州表示，要把掃黑除惡專項行動與日常市場巡查結(jié)合起來，進一步加大對中介機構(gòu)的巡查。而深圳在8月中旬就已出文，要嚴厲打擊中介機構(gòu)以威脅等暴力手段驅(qū)逐承租人、惡意克扣保證金和預(yù)定金，以及“茶水費”與“陰陽合同”等22條樓市亂象。
“樓市調(diào)控政策的逐步加碼且無舒緩跡象，使得本輪樓市調(diào)控周期凸顯手段更多、力度更大的特點，”張敬偉稱，“有些城市房價漲得太快，僅僅約談市場遠遠不夠，更關(guān)鍵的是理順這些城市的市場。因此，樓市調(diào)控主要還是要化解供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性沉疴”。
在張敬偉看來，以往，樓市供給側(cè)疊加了地方GDP崇拜、土地財政、開發(fā)商利益訴求和金融機構(gòu)的深度參與，現(xiàn)在則多了樓市周期率累積的結(jié)構(gòu)性利益糾纏和系統(tǒng)性的金融風險。樓市不能硬著陸，只能軟調(diào)控。
“之前在一線城市運行的特殊政策，在試驗效果成功后，未來很有可能在二三線城市落地。”有房企代表李凱(化名)告訴時代周報記者，比如搖號、限制企業(yè)買房、離婚結(jié)婚買房政策等，都可能會陸續(xù)全面鋪開，用意是堵住漏洞。
土地流拍成降溫信號
土地市場，是樓市的晴雨表，亦是先行指標之一。2018年的全國土地大量流拍，這是過去多少年很難見到的。
北京300公里外的石家莊，280畝普通宅地正在等待競拍人。最終因無人報價，這場9月17日的公開出讓活動只能叫停。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2018年8月底，全國已發(fā)生土地流拍807宗，累計流拍建筑面積達7954萬平方米，是去年同期數(shù)額的7.3倍。
整體看來，2018 年土地流拍現(xiàn)象較前兩年明顯增加，單月流拍建筑面積均在500萬平方米以上，6月以來更是突破千萬平方米，土地流拍節(jié)奏不斷加快。對比市場推出的總建筑面積，流拍率自二季度以來不斷攀升，8月數(shù)值已達 7.05%，創(chuàng)月度流拍率紀錄。
三四線城市仍為土地流拍事件高發(fā)區(qū)域，但下半年以來占比有所下降，二線城市占比逐漸上升。統(tǒng)計年內(nèi)流拍土地規(guī)模排名前 20 的城市中，二線城市達8家，而且排名前四位的太原、阜陽、天津、合肥中，有三地為二線城市。1–8 月，二線城市平均流拍率為 5.12%，平均溢價率 17.37%，而三四線城市流拍率僅 3.98%，平均溢價率更是比二線城市高出 12 個百分點。
但上文已有提及，前8月，房企購地1.64億平方米，土地成交價款8177億元，同比分別增長15.6%和23.7%，該如何解釋這與流拍嚴重的分歧?
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴時代周報記者，關(guān)鍵要看市場的結(jié)構(gòu)。很多城市雖然流拍數(shù)量多，但成交量也還是大的，換而言之，主要是供地節(jié)奏在加快。但房企在新環(huán)境下變得更加謹慎。
“本輪流拍事件恰是房產(chǎn)市場逐漸趨于理性的重要體現(xiàn)，開發(fā)商減少盲目拿地，”周岳分析，調(diào)控政策不斷加碼，土地出讓條件愈加嚴苛。特別是一二線城市，限地價、限房價、競自持、競配建、搖號購房、共有產(chǎn)權(quán)等成為市場推地的重要附加條件。這對于房企的經(jīng)營盈利產(chǎn)生較大壓力，加之土地配置費高企，才使得多處地塊無人問津。
除此，現(xiàn)金流是房企殺手，回款慢、融資難，還債高峰期到來。數(shù)據(jù)顯示，自2018下半年到2021年房企有息負債集中到期，規(guī)模分別為2.9萬億元、6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元，2022年及以后到期的總規(guī)模0.9萬億元。
同時，房企在銷售端又遭遇史上更嚴厲的“限購、限價、限簽”，直接導(dǎo)致房企經(jīng)營現(xiàn)金流回款慢，回款少。接下來，房企將整體處于“頻還債，融資少，回款少”的尷尬局面。
周岳認為，此輪流拍或?qū)?dǎo)致市場需求的萎縮，從而限制房價的上漲空間。中國宏觀經(jīng)濟研究院研究員郭麗巖也表示，地價和房價之間是全鏈條的關(guān)系，部分城市的土地溢價率在下降，預(yù)示著市場對于未來房價走勢預(yù)期的變化。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對時代周報記者指出，8月份房價呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢，只不過是市場的慣性，樓市熱度已近“觸頂”。他覺得“金九銀十”成色不足是市場共識，樓市降溫已然來臨。
