資料圖：市民在海口市區(qū)某地產(chǎn)項(xiàng)目前路過(guò)。 中新社記者 駱云飛 攝各地調(diào)控仍在繼續(xù)。6月5日，天津市出臺(tái)樓市調(diào)控新政，明確嚴(yán)格落實(shí)天津市房地
資料圖：市民在?？谑袇^(qū)某地產(chǎn)項(xiàng)目前路過(guò)。 中新社記者 駱云飛 攝
各地調(diào)控仍在繼續(xù)。
6月5日，天津市出臺(tái)樓市調(diào)控新政，明確嚴(yán)格落實(shí)天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，加強(qiáng)購(gòu)房人購(gòu)房資格審查，對(duì)不符合調(diào)控政策規(guī)定的，不予辦理相關(guān)購(gòu)房手續(xù)，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。對(duì)擅自放松購(gòu)房條件的，將嚴(yán)格進(jìn)行追責(zé)問(wèn)責(zé)。
此前一天晚間，湖北宜昌市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有關(guān)工作的通知》，宣布要加大商品住房供應(yīng)，不得夜間開(kāi)盤(pán)和開(kāi)展銷(xiāo)售活動(dòng)，在城區(qū)(含夷陵區(qū))范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房的，自簽訂商品住房網(wǎng)簽合同之日起，2年內(nèi)不得上市交易。同時(shí)，對(duì)商品住房申報(bào)價(jià)格過(guò)高等行為進(jìn)行規(guī)范。
按照中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)，今年年內(nèi)，全國(guó)各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)多達(dá)百余次。
即便調(diào)控政策不斷，但是市場(chǎng)上卻出現(xiàn)了“萬(wàn)人搶房”、“深夜排隊(duì)交購(gòu)房審核資料”、“一房難求”等現(xiàn)象，為此，住建部約談了12個(gè)城市相關(guān)部門(mén)。為何樓市之火難熄?澎湃新聞采訪了業(yè)內(nèi)多位專家，試圖找到答案。
樓市調(diào)控壓抑需求釋放
樓市調(diào)控壓抑的部分購(gòu)房需求反彈或是樓市“火”起來(lái)的其中一點(diǎn)原因。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員王業(yè)強(qiáng)指出，樓市調(diào)控本身已經(jīng)經(jīng)歷了很長(zhǎng)一段時(shí)間，一些從最初觀望的購(gòu)房者看到房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲后也增加了部分市場(chǎng)購(gòu)房需求。
回顧樓市調(diào)控政策可以發(fā)現(xiàn)，2016年9月30日各地開(kāi)啟限購(gòu)政策被認(rèn)為是打響樓市調(diào)控的第一輪。2017年3月17日，以北京為調(diào)控范本，各地開(kāi)啟樓市調(diào)控升級(jí)，各地開(kāi)啟限售模式。第三輪調(diào)控政策則從2017年7月開(kāi)始，租賃成為政策的主要內(nèi)容，2017年9月開(kāi)始，第四輪調(diào)控開(kāi)啟，三四線城市不斷加入樓市調(diào)控行列。
而從2018年3月份，特別是兩會(huì)前后開(kāi)啟的房地產(chǎn)調(diào)控政策被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是2016年“930”后的第五輪樓市調(diào)控。其主要特征是熱點(diǎn)城市購(gòu)房出現(xiàn)剛需優(yōu)先搖號(hào)以及出現(xiàn)限價(jià)房。
“限價(jià)”造成價(jià)差，價(jià)格信號(hào)已失靈
“限價(jià)”被認(rèn)為是造成樓市火爆的又一主因。
王業(yè)強(qiáng)稱，執(zhí)行限價(jià)措施是平穩(wěn)房?jī)r(jià)行之有效的政策，在一段時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)出現(xiàn)異常波動(dòng)后可以起到維持房?jī)r(jià)穩(wěn)定的作用，但是長(zhǎng)期使用就會(huì)出現(xiàn)價(jià)格信號(hào)失靈的現(xiàn)象。
據(jù)新華日?qǐng)?bào)報(bào)道，南京775套限價(jià)房引來(lái)1.25萬(wàn)人搶購(gòu)，報(bào)名通道一度癱瘓。
浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華指出，由于限價(jià)造成了一二手房?jī)r(jià)格倒掛，“買(mǎi)到就賺到”的思想使得限價(jià)政策刺激了購(gòu)房熱情，另外一方面，由于房源有限，也造成了排隊(duì)買(mǎi)房等現(xiàn)象。現(xiàn)在來(lái)看，限價(jià)措施并未穩(wěn)定市場(chǎng)情緒。
在中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所房地產(chǎn)研究中心主任尹中立看來(lái)，限價(jià)等行政調(diào)控措施扭曲了市場(chǎng)的一些情況。限價(jià)在一定的時(shí)間內(nèi)是有效的，可以起到平抑市場(chǎng)、降溫的效果，但時(shí)間長(zhǎng)之后，它的負(fù)面效果就會(huì)顯現(xiàn)，從而出現(xiàn)越調(diào)越火的情況。
而應(yīng)對(duì)房源有限的問(wèn)題，部分城市則采取了搖號(hào)的購(gòu)房模式。“限價(jià)、搖號(hào)并沒(méi)有穩(wěn)定市場(chǎng)，反而是刺激了需求，當(dāng)前最主要的還是要調(diào)節(jié)供求關(guān)系”賈生華說(shuō)道。
王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，當(dāng)前各地采取的一些行政性限制措施，如新房搖號(hào)，實(shí)際上增加了很多套利需求，而土地拍賣(mài)中的競(jìng)自持實(shí)際上減少了新房供給并助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的預(yù)期。根據(jù)中國(guó)城市地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)，全國(guó)106個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市2018年第1季度土地價(jià)格繼續(xù)快速上漲，住宅用地價(jià)格同比上漲10.43%;另根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局提供的2018年1季度數(shù)據(jù)，全國(guó)土地購(gòu)置均價(jià)同比上漲19.8%。地價(jià)的上漲既蘊(yùn)含著未來(lái)房?jī)r(jià)可能進(jìn)一步上漲，也意味著當(dāng)前的行政性限制房?jī)r(jià)措施不可持續(xù)，如果繼續(xù)限價(jià)只會(huì)造成新增供給短缺。
去庫(kù)存引發(fā)需求虛增，帶動(dòng)炒作風(fēng)頭
去庫(kù)存引發(fā)需求虛增，帶動(dòng)了一部分資金入市，形成了炒作的風(fēng)頭。
在尹中立看來(lái)，與一二線熱點(diǎn)城市不同，三四線城市在房地產(chǎn)去庫(kù)存政策的刺激下也出現(xiàn)了交易火爆的情況。其中核心在于三四線城市的棚戶區(qū)貨幣化安置。尹中立指出，在貨幣化安置下，三四線城市出現(xiàn)了需求虛增的情況，由于購(gòu)房者手頭有錢(qián)，增加了很大的購(gòu)買(mǎi)力，這在一方面減少了庫(kù)存，但另一方面也引來(lái)了房企拿地再建造后形成了炒作的風(fēng)氣。
按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年4月末，商品房待售面積56687萬(wàn)平方米，比3月末減少642萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少645萬(wàn)平方米。
按照中原集團(tuán)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，伴隨著部分城市庫(kù)存減少，全國(guó)庫(kù)存數(shù)據(jù)已經(jīng)跌至44個(gè)月新低。
而庫(kù)存告急也使得部分城市蠢蠢欲動(dòng)，出現(xiàn)“一房難求”的“火爆”場(chǎng)面。
“經(jīng)濟(jì)帶概念”城市成投資主要目標(biāo)
“經(jīng)濟(jì)帶概念”城市是樓市調(diào)控下“火爆”的另一個(gè)原因。
在王業(yè)強(qiáng)看來(lái)，當(dāng)前“經(jīng)濟(jì)帶概念”的城市成為購(gòu)房以及投資的主要目標(biāo)。
以西安為例，今年2月，西安獲批建設(shè)國(guó)家中心城市，成為中國(guó)第九個(gè)國(guó)家中心城市。根據(jù)發(fā)展目標(biāo)，到2035年，西安國(guó)家中心城市和功能完備的城鎮(zhèn)體系將全面建成，同時(shí)關(guān)中平原城市群也將成為具有國(guó)際影響力的國(guó)家城市群，引領(lǐng)西北地區(qū)發(fā)展。
根據(jù)社科院發(fā)布的數(shù)據(jù)，4月份西安房?jī)r(jià)同比上漲73%，位居全國(guó)第一。而這已經(jīng)是西安連續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間房?jī)r(jià)漲幅高居全國(guó)前列。
王業(yè)強(qiáng)認(rèn)為，如果城市的房?jī)r(jià)上漲是有基本面支撐的，那風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)來(lái)說(shuō)是可控的;相反，如果城市的房?jī)r(jià)上漲并沒(méi)有基本面支撐，純粹由房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期支撐，那就是泡沫，需要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制。因此可以看到，一些有預(yù)期、有概念，相對(duì)安全的城市成為炒房的目標(biāo)。
除了西安，國(guó)家中心城市名單中還有北京、天津、上海、重慶、廣州、成都、武漢和鄭州。
人才落戶政策對(duì)沖樓市調(diào)控政策
據(jù)央視新聞報(bào)道，從2018年開(kāi)年至今，已有超35個(gè)城市發(fā)布了40多次人才吸引政策。引進(jìn)人才的門(mén)檻在“拼搶”中不斷被放寬和降低，其中與樓市調(diào)控政策緊密相關(guān)的戶籍限制資格也被打開(kāi)。
有人對(duì)此質(zhì)疑，各地引才新政給了購(gòu)房者甚至炒房者便利，在引才的同時(shí)也在給樓市“松綁”。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，5月份以來(lái)，南昌、呼和浩特、山東、海南、新余、漳平、天津、西安、四川、鄭州和溫州等省市先后出臺(tái)吸引人才政策。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則指出，人才政策不能成為房地產(chǎn)調(diào)控的窗戶，房地產(chǎn)限購(gòu)關(guān)上了房地產(chǎn)投資的大門(mén)，卻用太過(guò)寬松的人才引進(jìn)政策來(lái)擴(kuò)大購(gòu)房窗戶。目前部分城市人口引進(jìn)的門(mén)檻過(guò)低是弊病之一。
而在王業(yè)強(qiáng)看來(lái)，隨著部分二線城市強(qiáng)勢(shì)崛起，其房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮自然會(huì)帶來(lái)對(duì)泡沫和風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂。但在他看來(lái)，這些城市的發(fā)展需要引入人才，同時(shí)也需要提升當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，因此人才落戶政策對(duì)當(dāng)?shù)卣曰蛞彩菍?duì)沖嚴(yán)格的樓市調(diào)控政策的一種手段。
王業(yè)強(qiáng)表示，短期的行政調(diào)控措施可以起到維持市場(chǎng)的穩(wěn)定，但長(zhǎng)期而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制，但并不是一蹴而就，未來(lái)更需要在住房制度、土地制度、金融制度等方面來(lái)完善。
