誰(shuí)在推高房租?近日，輿論直指長(zhǎng)租公寓推高租金，而租金最終將由租客承受，令住房租賃市場(chǎng)炸了鍋。2011年前后，房地產(chǎn)領(lǐng)域中，一個(gè)細(xì)分行業(yè)
誰(shuí)在推高房租?
近日，輿論直指長(zhǎng)租公寓推高租金，而租金最終將由租客承受，令住房租賃市場(chǎng)炸了鍋。
2011年前后，房地產(chǎn)領(lǐng)域中，一個(gè)細(xì)分行業(yè)長(zhǎng)租公寓在國(guó)內(nèi)冒出尖尖角，那時(shí)經(jīng)營(yíng)這門生意的多是個(gè)人創(chuàng)業(yè)者。因?yàn)榭床坏角逦挠Ｊ剑敢膺M(jìn)入長(zhǎng)租公寓的企業(yè)和機(jī)構(gòu)少之又少。
2017年年中，政府關(guān)于鼓勵(lì)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的一系列政策密集出臺(tái)，從土地、融資等多方面給予紅利。政府的本意是為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展、緩和住房矛盾，提出“租售并舉”。
資本看中的是另一面，房地產(chǎn)開發(fā)商、中介、銀行、更多個(gè)人創(chuàng)業(yè)者蜂擁而入。且不說(shuō)房租的具體變化，單是這種氛圍下，房東的“惜租”情緒，租客對(duì)房租上漲的擔(dān)憂就無(wú)法忽視。買不起房的租客能否在大城市保住一張床已事關(guān)民生。
相比住房買賣，租賃市場(chǎng)更具福利屬性，是“居者有其屋”的壓艙石，房?jī)r(jià)高企之后，租得起房是城市居民最后的保障。
好在監(jiān)管已出手。8月17日，北京市住建委聯(lián)合多部門約談自如、蛋殼公寓等住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，要求不得利用融資獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)、不得以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金、不得通過(guò)提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。
18日，我愛我家副總裁胡景暉在一場(chǎng)電話會(huì)議中指出長(zhǎng)租公寓以高于市場(chǎng)的價(jià)格爭(zhēng)搶房源后，便被迫離職，把關(guān)于房租和長(zhǎng)租公寓的討論推向高潮。
19日，胡景暉在北京召開個(gè)人溝通會(huì)，呼吁政府加強(qiáng)對(duì)長(zhǎng)租公寓的監(jiān)管。這也是廣大租客的心聲。胡景暉在溝通會(huì)上表示，北京市住建委約談很有必要，他建議說(shuō)：通過(guò)全國(guó)住建系統(tǒng)建立房屋租賃指導(dǎo)價(jià)，每個(gè)月以各種平臺(tái)進(jìn)行公布;如果有了指導(dǎo)價(jià)，出現(xiàn)異常交易，老百姓可以向政府舉報(bào)，政府一定能查清楚，如果哄抬，可以取消資質(zhì);住建部門盡快和一行兩會(huì)建立聯(lián)合工作機(jī)制，嚴(yán)格監(jiān)管進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的資本。
房租漲幅幾何
胡景暉18日在一場(chǎng)電話會(huì)議中炮轟自如、蛋殼公寓等長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，為了擴(kuò)大規(guī)模，以高于市場(chǎng)正常價(jià)格的20%~40%在爭(zhēng)搶房源，人為抬高收房?jī)r(jià)格，推漲房租。話音落下的第二天，他便宣布了離職。
關(guān)于房租上漲的隱憂，由來(lái)已久。自有租賃關(guān)系開始，廣大的房東和更廣大的租客便站在利益的兩面，作為弱勢(shì)的一方，租客控訴房東單方面毀約、在合約期內(nèi)漲租、臨時(shí)逼遷等新聞并不罕見。
但有一天，當(dāng)一個(gè)比個(gè)體房東更強(qiáng)大、更專業(yè)、有廣泛話語(yǔ)權(quán)甚至能左右市場(chǎng)定價(jià)的租賃機(jī)構(gòu)進(jìn)場(chǎng)時(shí)，這些個(gè)體的矛盾和糾紛，便演變成了群體性的對(duì)立。
8月初，一名北京業(yè)主在網(wǎng)上發(fā)帖，聲稱其出租北京天通苑的三房，心理租金預(yù)期是7500元/月，但由于長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商自如和蛋殼的爭(zhēng)搶，而價(jià)高者得，此房源租金被推高至10800元/月。蛋殼和自如均否認(rèn)此事的真實(shí)性，縱然此網(wǎng)帖真假難辨，但市場(chǎng)擔(dān)憂的情緒不會(huì)作偽。
房租反映了一定時(shí)期內(nèi)住房租賃市場(chǎng)的供求關(guān)系，在北上廣深等人口總量大的一線城市，住房緊張，房租易漲難跌。但如果房租受外力推動(dòng)，出現(xiàn)不合理的大幅上漲，買不起房的租客最終將租不起房，失去在城市最后一道安身立命的防線。
以北京為例，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年以來(lái)，北京市中心城六區(qū)租賃成交占比保持在2017年以來(lái)高位，6、7月份這一占比明顯上升，7月達(dá)到了76%，是2017年以來(lái)的次高值。而中心城區(qū)租賃物業(yè)單價(jià)較高，從而帶動(dòng)全市平均租金的上漲，2018年前7月，租金指數(shù)同比上漲10.7%，高于2015年和2017年漲幅，但低于2016年漲幅。
根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心近日發(fā)布的《2018年7月中國(guó)城市租賃價(jià)格指數(shù)報(bào)告》，在該中心監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，有10個(gè)城市7月份租賃價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲，四個(gè)一線城市全部在內(nèi);同比數(shù)據(jù)方面，深圳、北京同比上漲，漲幅分別為1.84%、1.55%，上海和廣州出現(xiàn)下跌，同比跌幅分別為2.03%、1.17%。深圳、北京的租賃價(jià)格指數(shù)同比持續(xù)呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)已經(jīng)超過(guò)了19個(gè)月。
貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)試圖為北京近期房租的上漲找原因。楊現(xiàn)領(lǐng)表示，過(guò)去一段時(shí)間，北京加強(qiáng)租賃市場(chǎng)監(jiān)管，清理與拆除違規(guī)公寓、群租房及隔斷房，導(dǎo)致市場(chǎng)上低端租賃房源減少;青年白領(lǐng)從群租不斷升級(jí)至標(biāo)準(zhǔn)化單間，升級(jí)換代過(guò)程中帶來(lái)的結(jié)構(gòu)性上漲。
再者，從2017年末開始外圍城區(qū)不符合居住要求的違規(guī)建筑被清理，導(dǎo)致需求向內(nèi)城轉(zhuǎn)移，中心城區(qū)的高租金水平的成交占比增多。臨近5、6月畢業(yè)季，住房需求上升也會(huì)推動(dòng)房租上漲。
貝殼研究院與自如均為鏈家旗下產(chǎn)品，從楊現(xiàn)領(lǐng)的回應(yīng)中，關(guān)于自如在市場(chǎng)上獲取房源的做法并無(wú)過(guò)多著墨，但他認(rèn)為，相對(duì)于個(gè)人出租房源與二房東房源，專業(yè)化機(jī)構(gòu)的供應(yīng)量更可預(yù)期、更穩(wěn)定，租金定價(jià)也更穩(wěn)定，波動(dòng)幅度相對(duì)更小。這與胡景暉在電話會(huì)議中發(fā)表的觀點(diǎn)截然相反。
但無(wú)論如何，討論中國(guó)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，長(zhǎng)租公寓都無(wú)法置身事外。如果說(shuō)，一開始YOU+等少數(shù)幾家長(zhǎng)租公寓的成立，多少有出于情懷，要給在都市中漂泊的年輕人一個(gè)家的話，那后期地產(chǎn)開發(fā)商和中介等資本的介入顯然不在情懷。
今年7月，融創(chuàng)和新城控股相繼宣布進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，截至7月末，國(guó)內(nèi)房企的TOP50中，已有20家開展長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，除此之外，還有更多房企甚至主營(yíng)業(yè)務(wù)不是房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)均已走在路上。
一家總部在深圳、以高科技產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴第一財(cái)經(jīng)，公司正在搭建長(zhǎng)租公寓團(tuán)隊(duì)，目前從旭輝等房企挖團(tuán)隊(duì)，盡管與公司主營(yíng)業(yè)務(wù)并無(wú)協(xié)同效應(yīng)，但可結(jié)合公司文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園來(lái)進(jìn)行相關(guān)布局。“既然政策鼓勵(lì)，我們就去做。”
行業(yè)人士深知，相比開發(fā)業(yè)務(wù)，長(zhǎng)租公寓利潤(rùn)薄、回本周期長(zhǎng)、盈利模式尚不清晰，但一腔熱情的背后，盈利的擔(dān)憂被拋諸腦后。
8月19日中午，自如CEO熊林對(duì)外發(fā)聲，表明自如在北京單個(gè)城市的市場(chǎng)占有率不過(guò)8%，而客戶在租房前會(huì)比較房東直租、個(gè)人二房東轉(zhuǎn)租、中介和品牌公寓四個(gè)渠道，言下之意是自如的市場(chǎng)份額還沒到能左右市場(chǎng)定價(jià)的地步。
而深圳的情況是，該市約1040萬(wàn)套各類型的房源中，其中村民自建房(農(nóng)民房)占比48%，其次是工業(yè)區(qū)配套宿舍、商品住房、單位及個(gè)人自建房，最后才是公寓產(chǎn)品。深圳租賃住房由機(jī)構(gòu)持有運(yùn)營(yíng)或托管的比例只有10%左右。這個(gè)比例如放大到全國(guó)，長(zhǎng)租公寓并未成為租房主流。
誰(shuí)是房源戰(zhàn)的最大贏家
今年6月，萬(wàn)科進(jìn)入富士康在深圳龍華工廠北門的清湖新村改造，因擔(dān)心城中村被改造后房租飛漲，富士康員工發(fā)出公開信直指“萬(wàn)科來(lái)襲，人心惶惶”。
但從萬(wàn)科后期公布的數(shù)據(jù)看，改造城中村后，租金有輕微上漲，漲幅并不大。例如在坂田新圍仔項(xiàng)目中，未改造的單房均價(jià)在800元/間/月，一房一衛(wèi)價(jià)格區(qū)間在1100~1200元/間/月，兩房一衛(wèi)均價(jià)在1250元/間/月，而萬(wàn)科改造后的價(jià)格區(qū)間為798~1398元(含家具、家電)。而之所以能做到漲幅不大，原因是萬(wàn)科改造后的產(chǎn)品房間面積比未改造前減少，改造后總房數(shù)量增加。
萬(wàn)科、金地等開發(fā)商進(jìn)入城中村改造后，在資本烘托的氛圍下，城中村房東普遍對(duì)租客漲價(jià)。即便是自如面對(duì)的分散式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，個(gè)人房東的心理預(yù)期也有所增高。更多資金進(jìn)場(chǎng)，改變房源整體市場(chǎng)的供需，而供需關(guān)系最終改變價(jià)格。
深圳本土的長(zhǎng)租公寓品牌商微家公寓在深圳持有運(yùn)營(yíng)的房源超過(guò)2000間，但從2017年起，公司便決定走臨深路線，不再擴(kuò)大在深圳的規(guī)模。創(chuàng)始人李樹德曾告訴第一財(cái)經(jīng)，“微家是沒有任何背景的民營(yíng)企業(yè)，很難跟大資本競(jìng)爭(zhēng)。”
但即便是資金實(shí)力雄厚的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，也不能無(wú)視節(jié)節(jié)高升的拿房成本，從產(chǎn)業(yè)鏈的角度出發(fā)，成本最終由租客承擔(dān)，但此過(guò)程中，運(yùn)營(yíng)商自身也會(huì)活得更艱難。
貓寧公寓聯(lián)合創(chuàng)始人羅立華告訴第一財(cái)經(jīng)，“此前一個(gè)較優(yōu)質(zhì)的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，3年到3年半左右就能回本，但現(xiàn)在要4年到4年半，也有可能更久。這樣的行情，小企業(yè)很難支撐下去，但有資金優(yōu)勢(shì)的大企業(yè)能撐得更久。”
有資金優(yōu)勢(shì)的大企業(yè)也不敢輕言盈利，在面對(duì)外界關(guān)于長(zhǎng)租公寓推高房租的指責(zé)中，運(yùn)營(yíng)商不免叫屈。
北京一家公寓運(yùn)營(yíng)商對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，“我們拿房的成本也很高，加上裝修和運(yùn)營(yíng)，根本賺不到錢，但行業(yè)氛圍已經(jīng)這樣，你想拿房只能出比別人更高的價(jià)格。”
支撐公寓運(yùn)營(yíng)商繼續(xù)滾雪球的邏輯是融資與規(guī)模。有了規(guī)模便能吸引融資，即使自身不能盈利沒有自我造血能力，但能通過(guò)融資外部輸血，于是繼續(xù)擴(kuò)規(guī)模再融資。
羅立華認(rèn)為，這樣一個(gè)資本游戲中，最大的贏家是房東，而運(yùn)營(yíng)商和租客一同承擔(dān)房租上漲的壓力。“但房東不會(huì)是最終贏家，如果項(xiàng)目無(wú)法運(yùn)營(yíng)下去，運(yùn)營(yíng)商把房源退回房東，而房東自身又不具備運(yùn)營(yíng)能力，會(huì)造成資源浪費(fèi)……會(huì)產(chǎn)生一系列化學(xué)反應(yīng)，而一個(gè)不良行業(yè)生態(tài)中不會(huì)有贏家。”
