項(xiàng)目全部精裝交付，均價(jià)預(yù)計(jì)16000元 平方米左右，包含2500元 平方米的裝修。7月16日，在位于江夏區(qū)的招商?hào)|城華府營銷中心，面對(duì)王燦(化名)
“項(xiàng)目全部精裝交付，均價(jià)預(yù)計(jì)16000元/平方米左右，包含2500元/平方米的裝修。”7月16日，在位于江夏區(qū)的招商?hào)|城華府營銷中心，面對(duì)王燦(化名)的咨詢，銷售人員給出的介紹干凈利落：“公共部分也計(jì)入全裝修收費(fèi)，現(xiàn)在武漢市面上都是這種操作方式。”
王燦在光谷金融港一家大型保險(xiǎn)公司就職，看中的是招商?hào)|城華府一套108平方米三室兩廳兩衛(wèi)的戶型，這也意味著他需要準(zhǔn)備接近60萬元的首付款。但讓王燦不解的是，即使是毛坯交付也需要開發(fā)商事先將公共部分裝修好，將動(dòng)輒20%~30%的公攤面積也計(jì)入精裝費(fèi)用，這不是重復(fù)收費(fèi)嗎?
隨著長沙和濟(jì)南先后出臺(tái)文件規(guī)范房企精裝修行為，特別是長沙市“公共部分裝修不計(jì)入全裝修價(jià)格”的規(guī)定在武漢也引發(fā)了巨大波瀾。近日，不斷有購房者通過各種渠道向相關(guān)部門表達(dá)“解決全裝修房公共部分重復(fù)收費(fèi)問題”的訴求。
此外，《中國經(jīng)營報(bào)》記者在采訪中了解到，在新房備案價(jià)和精裝修“雙限價(jià)”的背景下，部分房企各出奇招，甚至冒著違規(guī)受罰的風(fēng)險(xiǎn)，通過采取精裝修捆綁軟裝、家電或升級(jí)包的方式來拓展利潤空間。例如，綠城黃浦灣備案均價(jià)約38000元/平方米，但銷售均價(jià)高達(dá)46300元/平方米，其中每平方米包含5000元精裝修和3300元“家電包”費(fèi)用。
“今年下半年，武漢市很有可能會(huì)在精裝修層面跟隨長沙、濟(jì)南的腳步，為精裝修漏洞打上最強(qiáng)補(bǔ)丁。”對(duì)于武漢樓市今年下半年調(diào)控政策走向，武漢大家房地產(chǎn)顧問有限公司(以下簡稱“大家顧問”)分析認(rèn)為。
精裝修“漏洞”
“公共部分裝修、普通入戶門、室內(nèi)排水、強(qiáng)(弱)電的配管、配線應(yīng)計(jì)入毛坯房價(jià)格，不計(jì)入全裝修價(jià)格。”近日，長沙市住建委出臺(tái)的這一新建商品住宅全裝修價(jià)格核算新規(guī)在武漢也引發(fā)了巨大波瀾。
這時(shí)，已購房的眾多武漢業(yè)主才猛然發(fā)現(xiàn)，原來公共裝修部分是可以不計(jì)入全裝修收費(fèi)價(jià)格之內(nèi)的。而武漢樓市的現(xiàn)實(shí)是，開發(fā)商將公攤面積計(jì)入精裝修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已然成為行業(yè)的“潛規(guī)則”。
記者在以“民有所呼 我有所應(yīng)”著稱的武漢城市留言板“市房管局”板塊看到，市民針對(duì)武漢樓市精裝修收費(fèi)亂象的投訴眾多。例如，根據(jù)業(yè)主投訴，康橋知園按建筑面積需繳納2500元/平方米的精裝費(fèi)，小區(qū)公攤在22.5%左右，一套房子精裝修部分少則20萬元，多則31萬元，業(yè)主需為公攤面積多付5萬元以上的精裝修款。
而購房者更大的擔(dān)憂在于，精裝修房有沒有質(zhì)量保障?裝修標(biāo)準(zhǔn)和交付質(zhì)量由誰來監(jiān)管?會(huì)不會(huì)最終質(zhì)價(jià)不符?有業(yè)主就向記者反映，房地產(chǎn)開發(fā)商除將公攤面積計(jì)入精裝修收費(fèi)外，還存在裝修標(biāo)準(zhǔn)不透明、實(shí)際成本僅幾百塊錢的平價(jià)裝修高溢價(jià)為2500元甚至更高的“豪華”裝修問題。
7月16日，記者來到康橋知園實(shí)地采訪了解到，項(xiàng)目由3棟25層板式住宅組成，共有房源288套。據(jù)現(xiàn)場工作人員介紹，項(xiàng)目整體均價(jià)約15000元/平方米，含2500元/平方米精裝修費(fèi)，目前已全部售罄，預(yù)計(jì)將于明年9月30日精裝交付。
資料顯示，康橋知園由鄭州康橋集團(tuán)開發(fā)建設(shè)，樓面價(jià)7186.59元/平方米，也是該公司進(jìn)軍武漢市場開發(fā)的首個(gè)項(xiàng)目。對(duì)于業(yè)主反映的公攤面積收費(fèi)問題，工作人員表示，精裝修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格按照武漢市相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
針對(duì)眾多購房者的疑問和訴求，武漢市房管局表示，商品房開發(fā)銷售屬于市場行為，我們將依法依規(guī)加強(qiáng)監(jiān)管工作。針對(duì)公攤收費(fèi)問題，目前房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)并無強(qiáng)制規(guī)定裝修費(fèi)用的計(jì)算處理方式，裝修合同的條款及其他補(bǔ)充約定條款由買賣雙方自行商定。
事實(shí)上，早在2017年5月10日，針對(duì)市民投訴比較集中的精裝房價(jià)格過高的問題，武漢市房管局就在全國率先出臺(tái)規(guī)范文件對(duì)全裝修房根據(jù)房屋備案價(jià)執(zhí)行分段指導(dǎo)價(jià)，并作出“最高標(biāo)準(zhǔn)不超過 5000 元/平方米”的限定。
但上述規(guī)范文件對(duì)于公攤部分收費(fèi)問題并未有相關(guān)的條款。大家顧問分析認(rèn)為，雖然武漢于去年出臺(tái)了精裝房規(guī)范，約束了全裝修的價(jià)格區(qū)間、明確了全裝修標(biāo)準(zhǔn)等，但相關(guān)規(guī)定讓開發(fā)商占據(jù)了主導(dǎo)權(quán)，購房者想要買到房只能被動(dòng)妥協(xié)。
武漢消息人士告訴記者，接到購房者集中表達(dá)的訴求后，有關(guān)部門也在組織各方面專家進(jìn)行調(diào)研，不排除后續(xù)出臺(tái)全裝修消費(fèi)的系列配套規(guī)定，包括質(zhì)量監(jiān)管措施。
在武漢房地產(chǎn)研究專家李國政看來，武漢面臨的問題其實(shí)也是全國大部分二線城市普遍面臨的難題，有些城市精裝修價(jià)格虛高問題更嚴(yán)重，消費(fèi)投訴已有爆發(fā)之勢(shì)。
“武漢的情況還算好的，特別是去年出臺(tái)新規(guī)限定了精裝修封頂價(jià)，總體上還相對(duì)規(guī)范一些，只不過可能還存在一些瑕疵。”李國政分析認(rèn)為，盡管長沙市此次出臺(tái)規(guī)定明確“公共部分裝修不計(jì)入全裝修價(jià)格”，但并沒有規(guī)定最高限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，因此也有一定的隱患。
“雙限價(jià)”下的漲價(jià)“外衣”
記者了解到，市場需求旺盛和供應(yīng)不足間的突出矛盾也催生眾多亂象。數(shù)據(jù)顯示，2018年上半年武漢樓市整體成交處于歷史低位。其中，武漢全市新建商品住宅累計(jì)成交7.14萬套、771.6萬平方米，分別同比降低28%和22%;銷售均價(jià)9336元/平方米(含保障性住房)，同比微漲0.01%。
湖北中原地產(chǎn)營銷策劃有限公司策略顧問中心研究部(以下簡稱“中原地產(chǎn)研究部”)報(bào)告顯示，在新房備案價(jià)和精裝修“雙限價(jià)”的背景下，部分房企各出奇招，通過采取精裝修+軟裝、家電或升級(jí)包的方式來突破限價(jià)實(shí)現(xiàn)拓展更多利潤。
例如，記者獲得的材料顯示，由綠城置業(yè)和武漢泓江置業(yè)合作開發(fā)，綠城置業(yè)代建的綠城黃浦灣于今年1月26日開盤，項(xiàng)目備案均價(jià)約38000元/平方米，銷售均價(jià)則高達(dá)46300元/平方米，其中每平方米包含5000元精裝修和3300元家電包。這也意味著購房者想要搶到房源，需要在備案價(jià)基礎(chǔ)上多付出8300元/平方米的代價(jià)。
與綠城黃浦灣類似，佳兆業(yè)廣場天御今年5月6日開盤，銷售均價(jià)35000元/平方米，含4000元/平方米精裝修和3000元/平方米的裝修升級(jí)包;武漢奧山世紀(jì)城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的武漢江山項(xiàng)目今年5月15日開盤，銷售均價(jià)32300元/平方米，含4000元精裝修和2500元軟裝。
而事實(shí)上，武漢市房管局早在去年12月5日就出臺(tái)規(guī)定明確捆綁“家電包”“軟裝包”等行為均屬違規(guī)，并對(duì)多個(gè)通過捆綁“家電包”“軟裝包”和車位等方式優(yōu)先選房的違規(guī)銷售商品房項(xiàng)目進(jìn)行了公開披露和處罰。但記者查詢發(fā)現(xiàn)，截至目前上述通過捆綁“軟裝包”“家電包”和“升級(jí)包”來抬高銷售價(jià)格的項(xiàng)目并未受到相應(yīng)處罰。
東湖金茂府一位營銷負(fù)責(zé)人向記者解釋稱，我們是在客戶簽訂完網(wǎng)簽合同后，客戶根據(jù)自身需要自由、自愿選擇是否需要升級(jí)此部分。如果客戶不需要可以不選配，不會(huì)影響客戶購房，我們沒有在網(wǎng)簽前強(qiáng)制捆綁加配等條件，所以沒有違背目前房管局的相關(guān)規(guī)定。
綠城黃浦灣項(xiàng)目一位郭姓營銷負(fù)責(zé)人告訴記者，3300元/平方米的費(fèi)用并不是家電包，而是做的裝修升級(jí)。業(yè)主在網(wǎng)簽后自愿選擇，并不影響選房資格，也不違反房管局相關(guān)規(guī)定。
李國政表示，要想徹底解決這個(gè)問題，不是解決購房者反映集中的公攤面積列入精裝修收費(fèi)范圍那么簡單，還需要進(jìn)一步明確精裝修交付標(biāo)準(zhǔn)，比如要將樣板間保留到交房為止供購房者做對(duì)比，同時(shí)裝修用材細(xì)化到具體的品牌和型號(hào)，確保交付收房和買房時(shí)的承諾一致;另一方面，就是在交房驗(yàn)收環(huán)節(jié)誰來進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)管，這方面沒有全國統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，還存在一些空白，所以購房者擔(dān)憂的不只是價(jià)格問題，還有未來精裝房交付的質(zhì)量問題。
值得注意的是，在多家研究機(jī)構(gòu)看來，今年下半年武漢市以保剛需、控房價(jià)為主旋律的樓市調(diào)控有望進(jìn)一步加強(qiáng)，或?qū)榫b修漏洞打上“補(bǔ)丁”。
中原地產(chǎn)研究部預(yù)測(cè)，限購區(qū)域可能擴(kuò)大到所有行政區(qū)域，資格門檻可能提高，可能會(huì)限制企業(yè)購房;限售隨時(shí)可能出臺(tái)，限售時(shí)間可能為取得房產(chǎn)證之后3年，范圍覆蓋新房、二手房;或?qū)⑼菩泄灿挟a(chǎn)權(quán)房政策。
大家顧問表示，在保持限價(jià)不放松外，武漢很有可能繼續(xù)為保障剛需購房的政策打上“補(bǔ)丁”。如果下半年出臺(tái)新政，很可能會(huì)在企業(yè)購房方面進(jìn)行政策收緊。同時(shí)，今年下半年，武漢市很有可能會(huì)在精裝修層面跟隨長沙、濟(jì)南的腳步，為精裝修漏洞打上最強(qiáng)“補(bǔ)丁”。
