隨著北京限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售政策的正式落定，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，從6月開(kāi)始，將出現(xiàn)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目供應(yīng)量的井噴，短期入市房源有望超過(guò)2萬(wàn)套。政策落定，

政策落定，開(kāi)盤(pán)節(jié)奏將加快

從去年11月份開(kāi)始，北京首批限房?jī)r(jià)項(xiàng)目入市的消息已經(jīng)傳開(kāi)，但是半年來(lái)，入市時(shí)間一推再退。此前，有業(yè)內(nèi)人士透露，大家都在等限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的政策落定，大量項(xiàng)目處于排隊(duì)上市階段中，沒(méi)辦法拿到預(yù)售許可證從而開(kāi)盤(pán)入市。

在醞釀制定過(guò)程長(zhǎng)達(dá)半年甚至更久、中間修改完善幾十次后，北京限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售政策終于落定。5月26日，北京市住建委正式發(fā)布實(shí)施《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知》(下稱《通知》)。

政策通道開(kāi)啟，開(kāi)盤(pán)節(jié)奏預(yù)計(jì)加快。據(jù)了解，有限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷售顧問(wèn)已經(jīng)跟購(gòu)房者表明，項(xiàng)目將于6月上旬開(kāi)盤(pán)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計(jì)，6月開(kāi)始，將出現(xiàn)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目供應(yīng)量的井噴，短期入市房源有望超過(guò)2萬(wàn)套。

自2016年底以來(lái)，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”成為北京土地市場(chǎng)主要的供應(yīng)方式，截至目前，北京已經(jīng)有超過(guò)60個(gè)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目。尤其是2017年，北京供應(yīng)的商品住宅用地(除共有產(chǎn)權(quán)住房用地外)全部采取“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式確定競(jìng)得方。

據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，刨除公建及其他面積后，2017年北京限房?jī)r(jià)用地成交面積達(dá)到356萬(wàn)平方米，占比約48%;共有產(chǎn)權(quán)住房用地成交面積達(dá)到303萬(wàn)平方米，占比約41%;自持用地共成交約87萬(wàn)平方米，占比約11%。

隨著一年多的開(kāi)工建設(shè)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)近20個(gè)項(xiàng)目具備預(yù)售條件，包括金樾和著、旭輝城、萬(wàn)科七橡墅、翡翠西湖、瀛海府、萬(wàn)和斐麗、保利首開(kāi)熙悅林語(yǔ)、和悅?cè)A錦、禧瑞天著、華潤(rùn)理想國(guó)等。

官方或?qū)⒈O(jiān)督限房?jī)r(jià)項(xiàng)目搖號(hào)銷售

這么多項(xiàng)目集中入市，開(kāi)發(fā)商如何銷售?購(gòu)房者如何購(gòu)買(mǎi)呢?

根據(jù)《通知》，按照85%的評(píng)估比例線，將有部分限房?jī)r(jià)項(xiàng)目轉(zhuǎn)成共有產(chǎn)權(quán)住房。對(duì)于沒(méi)有轉(zhuǎn)“共”的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目，政策僅表示向具備北京市購(gòu)房資格的居民家庭進(jìn)行銷售。

有購(gòu)房者擔(dān)心，開(kāi)發(fā)商會(huì)優(yōu)先向全款購(gòu)房者銷售房子，剛需購(gòu)房者買(mǎi)房難度加大。張大偉表示，對(duì)于限房?jī)r(jià)項(xiàng)目中的熱點(diǎn)項(xiàng)目看，預(yù)計(jì)后續(xù)很可能出現(xiàn)官方監(jiān)督搖號(hào)的可能性。

不過(guò)，思源地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅指出，今年將有4萬(wàn)-5萬(wàn)套限房?jī)r(jià)項(xiàng)目上市，而且未來(lái)的上市量也不小，購(gòu)房者可選的空間很大。特別是一些特定片區(qū)，諸如大興的亦莊、黃村，昌平未來(lái)科學(xué)城等，位于五環(huán)、六環(huán)周邊，交通相對(duì)方便，選擇面很大。

對(duì)于轉(zhuǎn)“共”的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目，項(xiàng)目所在區(qū)戶籍和在項(xiàng)目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍、非京籍家庭作為優(yōu)先組配售。

不過(guò)，仍有一些政策內(nèi)容需要明確。此前，政策表示，優(yōu)先配售后的剩余房源，其中建筑面積大于140平方米的住房可向具備本市購(gòu)房資格的居民家庭進(jìn)行銷售。權(quán)威公眾號(hào)“京房子”表示，這比原來(lái)共有產(chǎn)權(quán)住房的認(rèn)購(gòu)政策松了一些，但是，在未來(lái)退出再上市出售的購(gòu)買(mǎi)人群資格問(wèn)題上也需明確，是具備購(gòu)房資格的人都可以買(mǎi)，還是只能賣給具有購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房資格的人?這一點(diǎn)應(yīng)該在接下來(lái)的配套政策中明確。

嚴(yán)控捆綁精裝、地下倉(cāng)儲(chǔ)等行為

更重要的是，隨著新政的落地，捆綁精裝、倉(cāng)儲(chǔ)等行為將得到嚴(yán)控。

眾所周知，多年來(lái)，捆綁精裝修在政府文件中是明令禁止的行為，但是仍有開(kāi)發(fā)商觸及底線，特別是近日來(lái)，有購(gòu)房者反映，北京個(gè)別限房?jī)r(jià)項(xiàng)目出現(xiàn)捆綁精裝修、地下倉(cāng)儲(chǔ)的現(xiàn)象。據(jù)分析人士表示，北京限房?jī)r(jià)項(xiàng)目不僅限制了地價(jià)還限制房?jī)r(jià)，開(kāi)發(fā)商做溢價(jià)空間很難，有項(xiàng)目通過(guò)打“擦邊球”的方式，諸如捆綁精裝修、捆綁地下室、捆綁地下倉(cāng)儲(chǔ)或者是捆綁車庫(kù)的方式，來(lái)提高整體溢價(jià)空間。不過(guò)這一行為將得到嚴(yán)控。

日前，有網(wǎng)友反映，位于昌平北七家鎮(zhèn)的華潤(rùn)理想國(guó)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目捆綁精裝修銷售，裝修標(biāo)準(zhǔn)為3000元-4000元/平方米。記者以購(gòu)房者的名義致電華潤(rùn)理想國(guó)售樓處，據(jù)售樓處工作人員介紹，會(huì)出精裝方案，客戶可以自己選擇。

對(duì)此，華潤(rùn)理想國(guó)相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱，“項(xiàng)目不存在捆綁精裝修行為。項(xiàng)目是裝配式住宅，全裝修交付，達(dá)到拎包入住的標(biāo)準(zhǔn)。不過(guò)，在這個(gè)基礎(chǔ)上，如果客戶有需求，會(huì)做另外的精裝修升級(jí)方案，按照客戶意愿自由選擇，精裝修部分合同根據(jù)業(yè)主個(gè)人意愿單獨(dú)簽署，據(jù)實(shí)另行結(jié)算。”

此外，也有網(wǎng)友反映，位于朝陽(yáng)孫河的某限房?jī)r(jià)項(xiàng)目捆綁地下倉(cāng)儲(chǔ)，面積200平方米起。

業(yè)內(nèi)人士表示，開(kāi)發(fā)商捆綁精裝修達(dá)到變相漲價(jià)的做法，本身就是違反法規(guī)，是政府應(yīng)該查處、打擊的對(duì)象。此次最終出臺(tái)的辦法明確要求，斷絕了變相漲價(jià)的“歪心思”。

上述《通知》明確規(guī)定，“不得強(qiáng)制搭售其他產(chǎn)品、服務(wù)，不得捆綁精裝修。”事實(shí)上，早在2017年3月份，北京市發(fā)展改革委公開(kāi)發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范商品房經(jīng)營(yíng)企業(yè)價(jià)格行為的提醒書(shū)》就規(guī)定，“不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售商品房，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。”

在郭毅看來(lái)，相關(guān)部門(mén)再次強(qiáng)調(diào)不得捆綁銷售，說(shuō)明要嚴(yán)查嚴(yán)管，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的約束將很大。

對(duì)此，張大偉認(rèn)為，對(duì)于部分企業(yè)銷售可能帶來(lái)影響，特別是大戶型基本都有一定地下配套，將來(lái)銷售是難題。

關(guān)鍵詞： 北京 房?jī)r(jià) 項(xiàng)目